La Hace ya unos meses que se aprobó la ley de crédito inmobiliario. En HG Patrimonial queremos explicar en qué consiste y cómo afecta al préstamo hipotecario.
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Ley de crédito inmobiliario
La ley 5/2019, de 15 de marzo, la cual regula los contratos de crédito inmobiliario, entró en vigor el 16 de junio. Esta normativa europea debía haberse puesto en marcha hace ya mucho tiempo. Cuando se aproximaba la disolución de las Cámaras por la inminente convocatoria electoral, se aprobó en el Congreso. Su rápida tramitación se debe al riesgo que corría España de ser sancionada por la Unión Europea por el retraso.
Esta nueva ley no solo obedece a la legislación europea, sino que, es consecuencia de algunas sentencias del Tribunal de Luxemburgo: Tribunal de Justicia de la Unión Europea.
¿En qué consiste?
Esta nueva ley de crédito inmobiliario se caracteriza por proteger los derechos de los consumidores, gracias a una mayor transparencia en la contratación hipotecaria e incrementar la seguridad jurídica en los préstamos hipotecarios.
¿Cómo afecta al préstamo hipotecario?
Reparto de los gastos de hipoteca
A la hora de formalizar el préstamo hipotecario, según matiza esta ley de crédito inmobiliario: los gastos de formalización de la hipoteca de carácter fiscal, notarial, registro y de gestoría, serán abonados por la entidad bancaria. El gasto de tasación será sufragado por el o los propietarios consumidores.
Mayor protección al consumidor
El motivo de la implementar esta normativa fue la orden de la Unión Europea, de aplicar en España, una directiva que aumentase la protección del consumidor. Además, en España se han establecido otras como:
- – Más información para el futuro hipotecado.
- – Visita previa al Notario.
- – Notarios y Registradores no podrán escriturar o aplicar cláusula abusivas.
- – Las cláusulas que incumplan la normativa serán declaradas nulas.
- – Las quejas y reclamaciones se tramitarán mediante una nueva entidad de resolución de litigios.
Amortización anticipada más barata
La comisión o compensación por amortización anticipada (total o parcial) se abarata gracias a esta ley de crédito inmobiliario. En la que además, únicamente se podrá cobrar si al banco se le genera una pérdida financiera. En cuyo caso los límites dependen de:
- – Hipoteca variable: la comisión máxima puede ser de 0,25% durante los primeros tres años de contrato. O de 0,15% durante los primeros 5 años del plazo del préstamo. Pasado este tiempo la comisión será del 0%. Esto se debe pactar entre el banco y el cliente previamente.
- – Hipoteca fija: la compensación puede ser de 2% durante los primeros 10 años y el 1,5% durante el resto del plazo. Son el banco y cliente quienes deben pactar el plazo para comunicar la intención de amortizar la hipoteca antes de tiempo. En cuyo caso, el banco cuenta con un plazo de 3 días hábiles para facilitar la información necesaria.
Más facilidades para cambiar de banco
Una de las medidas que más ha llamado la atención es quizás el tener una mayor facilidad para escoger banco. Antes si nuestra entidad bancaria realizaba una contraoferta igual o menos que la entidad en negociación estábamos obligados a aceptarla, ahora se tiene total libertad para escoger la entidad con la que se quiere solicitar la hipoteca.
Mínimo de 12 impagos para perder la casa
Existen unos mínimos legales para el vencimiento del préstamo hipotecario, según la etapa del préstamo.
- – En la primera mitad del préstamo: el banco podrá iniciar la demanda judicial en aquellos casos en los que haya un impago de al menos 12 meses, o un 3% del importe del préstamo.
- – Si estamos en la segunda mitad del préstamo: para ejecutar la hipoteca y reclamar la totalidad del préstamo, es imprescindible que haya un impago de al menos 15 meses o el 7% del capital.
Limitación de los productos vinculados
Con limitación de productos vinculados nos referimos a que se permite que los bancos obliguen a los clientes a contratar otros productos para poder acceder a las hipotecas. Algunos de estos productos son: seguros hipotecarios, planes de pensiones o tarjetas de crédito. Si se permiten las suscripciones a varios servicios a cambio de reducir el interés.
Quedan excluidos los seguros de daños, vida o protección de pagos. Además, de aquellos productos que se demuestre que benefician al consumidor.
Adiós a la cláusula suelo
La ley de crédito inmobiliario prohíbe la existencia de la cláusula suelo. Además, se impone al Notario y Registrador de la propiedad, una serie de obligaciones. De esta forma, deben realizar un control previo que garantice la inexistencia de cualquier cláusula abusiva. Fijando unos mínimos legales para que el banco pueda declara el vencimiento anticipado del préstamo hipotecario solicitado.
Regulación de las hipotecas multidivisa
En este punto hablamos de los préstamos concedidos en otra moneda. Los titulares de estos productos tienen derecho a convertirlas en euros siempre que quieran. Los bancos deben informar con periodicidad de los incrementos de la deuda debido al aumento del valor de la divisa. También, En caso de no existir ese aumento, aportar una previsión. De no cumplirse estos requisitos el contrato de hipoteca podría considerarse nulo.
En HG Patrimonial esperamos que os sea útil esta información y ayude a conocer un poco más cómo afecta esta ley. Si necesitáis asesoramiento en la búsqueda de vivienda o para tu empresa, contacta con nosotros a través de nuestra web o redes sociales (LinkedIn, Facebook, Instagram y Twitter).
